Una casa de tres plantas con finca de 153,33 metros cuadrados en Cerdeño, concejo de Oviedo, por 200.875 euros; un piso de 102,32 metros cuadrados en la calle Pérez de la Sala de Oviedo por 22.741 euros; ático de 50 metros cuadrados en plena Calle Uría de Oviedo por 148.620 euros; una casa de 270 metros cuadrados con una superficie de terreno de 4.400 metros cuadrados por 114.309 euros… estos son algunos de los chollos que se pueden encontrar en las distintas webs dedicadas a recopilar las distintas subastas judiciales vigentes en el Principado.
Este tipo de operaciones han aflorado en el Principado a causa de la crisis. De acuerdo con los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial, hasta octubre en Asturias se habían realizado 716 ejecuciones hipotecarias frente a las 492 del mismo periodo del año anterior (un 45% más).
INCREMENTO ANUAL Jaime Alvarez, economista, administrador concursal y director de la revista Pública Subasta, señala que “nuestra previsión es que en 2010 se produzca un incremento tanto de los embargos como de las ejecuciones hipotecarias”.
Pese a todo insiste en que las subastas judiciales no suponen un chollo tan evidente para los inversores en vista del planteamiento actual de la ley de enjuiciamiento civil que plantea “un escenario que deja sin capacidad de reacción a los inversores”.
La participación en una subasta judicial de bienes inmuebles exige la identificación y el depósito del 30% sobre el tipo de la subasta (el importe teórico del valor del inmueble), especificado en el edicto correspondiente, en la cuenta bancaria que el juzgado haya establecido.
Además la ley permite hacerse directamente con el bien si se ofrece el 70% y no hay más candidatos a la puja. Jaime Alvarez apunta que “como cuando se hizo la Ley de enjuiciamiento civil no se pensaba que los pisos fueran a bajar, ese 70% es más de los que cuesta un piso de segunda mano”.
Esto, en su opinión, está generando un grave problema de fondo y es que “los bancos están acumulando una impresionante cartera de inmuebles”. En este sentido considera imprescindible “que se bajen los tipos” para que entren más inversores a las subastas.
MENORES CARGAS Paloma Sanz, de la web Subastatotal, apunta que “las ofertas mejores son las que aparte de que el inmueble no tenga inquilinos, o inquilinos dispuestos a irse, esté en un estado aceptable, es decir, que necesite una reforma pero que no esté declarado en ruina, son siempre las que menos cargas tengan”.
En su opinión “ésto es fácil”. La puja se hace por la diferencia entre la valoración y las cargas. El descuento que se puede conseguir es sobre esa diferencia. Como la valoración es fija, lo que hace que ese descuento sea mayor es que las cargas sean mínimas.
Por eso, aunque a la gente se le van los ojos instintivamente a los inmuebles con tipo de subasta más bajo, deben irse a los de cargas más bajas”, es decir, si un inmueble “está valorado por 300.000 euros y tiene unas cargas de 200.000 euros, el tipo sería 300.000 – 200.000, es decir 100.000 euros. Si se puja por un 50 %, el ahorro sería de 50.000 euros, Si las cargas fueran de 100.000 euros, el tipo sería 200.000 y si se puja por el 50 %, el ahorro sería de 100.000 , es decir, el doble que en el caso anterior”.
Se estima que el flujo de subastas vaya hacia arriba si se tiene en cuenta que las penurias económicas seguirán durante buena parte de este año, cuestión que también contribuirá a que se incremente el estoc de pisos. Por otro lado, los constructores asturianos esperan que a partir del 2010 el sector reaccione y haya un mayor nivel de venta de viviendas.
ESTOC DE PISOS Por lo pronto, en el Principado, según datos de la propia patronal, son .000 el estoc de viviendas terminadas y con el 80% de ejecución que quedan por venderse en el Principado de Asturias. El presidente del grupo de promotores de la CAC, Apolinar Cuesta echó mano hace unas semanas de la calculadora y recordó que, en la medida que en la región se producen 5.350 transacciones de vivienda nueva al año, en un periodo “de 18 a 24 meses” se podrá absorber dicho excedente de viviendas que, a día de hoy, se encuentra en cifras “asumibles”.
Cuesta señaló que estos datos se extraen a partir de un estudio de la Universidad, los datos de la propia CAC y de las entidades bancarias en la región. El presidente del grupo de promotores de la CAC dijo que, sin llegarse a la euforia, la situación es de “preocupación adecuada” en el sentido de que el año pasado había un excedente de 7.000 viviendas sin vender en el Principado. “Teniendo en cuenta que en Asturias se llevan a cabo unas 5.350 transaciones de viviendas nuevas al año, nuestra esperanza es absorber ese stock en 18 o 24 meses y tirar por el sector”, dijo Cuesta a este periódico a mediados del mes de diciembre.
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